Parcheggiare sulle aree scoperte del condominio è illegittimo se non si prova la proprietà esclusiva dell’area

Il Faro on line – Secondo la Corte di Cassazione la definizione di “cortile”, quale bene comune condominiale, deve intendersi in senso ampio, comprendendo la medesima anche gli spazi liberi esterni al fabbricato e le annesse aree scoperte destinate a verde. Cosa succede se abitiamo in un condominio e qualcun altro occupa tutto lo spazio esterno dell’edificio destinato a parcheggio?

La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 2532 del 31 gennaio 2017 si è occupata proprio di un caso di questo tipo, fornendo alcune interessanti precisazioni sul punto.

Nel caso esaminato dalla Corte un condomino si era rivolto al proprio amministratore di condominio, chiedendogli di conoscere i criteri per l’utilizzazione delle aree esterne che risultavano occupate da automobili in sosta.
Il condomino aveva così scoperto che alcuni condomini avevano concesso in locazione le porzioni di area esterna di loro competenza ad un determinato soggetto, che occupava, appunto, le aree esterne dell’edificio.

Dopo aver avanzato le proprie rimostranze agli altri condomini, questi rispondevano sostenendo di essere proprietari di tale aree e che, quindi, il condomino in questione non poteva avanzare nessuna pretesa.

A questo punto, il condomino decideva di agire in giudizio nei confronti dei condomini che avevano concesso in locazione le aree scoperte di loro proprietà, chiedendo che tale contratto di locazione venisse dichiarato nullo o invalido, in quanto stipulato senza il consenso del condomino attore, parimenti comproprietario delle aree stesse.

La Corte di Cassazione al riguardo ha precisato che “il cortile, tecnicamente, è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti”.

Tuttavia, secondo la Cassazione, il termine “cortile”, in considerazione della sua “funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano”, deve intendersi in senso ampio, comprendendo tale parola anche “i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 c.c., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione”.

Precisava la Corte, inoltre, come la comunione condominiale dei beni di cui all’art. 1117 c.c. deve ritenersi “presunta”, con la conseguenza che tale presunzione può essere superata solo mediante la prova di un “di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso”.

Nel caso in questione quindi bisognava accertare “l’eventuale sussistenza di un titolo contrario che escludesse la natura condominiale del bene e che attribuisce la proprietà dello stesso bene ad uno a più soggetti.