Animali in condominio, quando il regolamento può limitarne la presenza

Roma, 14 luglio 2026 – La questione per il proprietario di animali non è assolutamente da sottovalutare in quanto spesso il Regolamento di condominio contiene rilevanti limitazioni per ciò che riguarda gli animali domestici, limitazioni che si pensava non esistessero più dopo l’approvazione da parte del Parlamento della Riforma del Condominio con la legge n° 220 del 2012 che modificava l’art. 1138 del Codice Civile. Questo articolo precisa, come è noto che “Le norme del Regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.

LEGITTIMITÀ DELLE CLAUSOLE LIMITATIVE IN UN REGOLAMENTO CONTRATTUALE

Subito all’indomani della legge, il problema fu quello di determinare se il divieto della detenzione di animali domestici potesse riguardare anche i cosiddetti Regolamenti Contrattuali, cioè approvati all’unanimità.

A differenza di quello Contrattuale, il Regolamento Assembleare, per il quale si applica la norma, è approvato dai condomini a maggioranza e può disciplinare l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, le tabelle millesimali, i criteri di spesa e le obbligazioni a carico di ogni condomino, non potendo modificare o alterare i diritti di ciascuno sulla propria unità abitativa.

Il Regolamento assembleare può essere modificato in qualsiasi momento con la stessa maggioranza qualificata necessaria per l’approvazione.

Di contro il Regolamento Contrattuale ha una disciplina totalmente diversa.

Innanzitutto ha la caratteristica fondamentale di essere stato sottoscritto da tutti indistintamente i condomini.

Normalmente è il costruttore venditore che al momento della vendita dei singoli appartamenti deposita il Regolamento dal Notaio che lo trascrive presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari venendo approvato da ciascun proprietario, al momento dell’acquisto dell’immobile.

Quindi essendo stato sottoscritto da tutti indistintamente i condomini, non può più essere modificato con la semplice maggioranza, ma per la modifica di un Regolamento Contrattuale, necessita la sottoscrizione di tutti indistintamente i proprietari oppure una sentenza del Tribunale.

Altro punto importante del Regolamento Condominale Contrattuale è che, a differenza di quello assembleare, può limitare anche sensibilmente i diritti di ciascun condomino o attribuire benefici specifici all’uno o ad altro condomino, tutte condizioni che vengono accettate liberamente al momento dell’acquisto.

La Corte di Cassazione, subito prima della Riforma con la sentenza n° 3705/2011, aveva stabilito che il divieto assoluto di detenere animali in un condominio potesse considerarsi comunque valido, purché però approvato all’unanimità.

Pur ritenendo l’orientamento giurisprudenziale maggioritario (per es. Trib. Cagliari sent. n.134 del 2025) che il “divieto di vietare”la detenzione di animali in casa dovesse valere anche per i Regolamenti Contrattuali, cioè approvati all’unanimità, tuttavia si sono annoverate sentenze diametralmente opposte e cioè decisioni che ritengono come la norma che impedisca di inserire limitazioni alla detenzione di animali non sia assoluta e quindi possa essere derogata per volontà di tutte le parti in un Regolamento contrattuale, (così Tribunale di Piacenza sentenza n° 142/2020, Tribunale di Trento n° 712 del 06/10/2025,che riteneva valido efficace e vincolante nei confronti di tutti i condomini, in appartamenti destinati alle multiproprietà, la previsione del Regolamento contrattuale che vietava di tenere animali disponendo l’allontanamento degli stessi,.

COME AGGIRARE LA NORMA

Bisogna in sostanza prestare grande attenzione, allorchè si è interessati all’acquisto di un immobile, alle clausole del Regolamento condominiale. Ciò anche perché, frequentemente la norma sulla libera detenzione degli animali, viene completamente aggirata con i cosiddetti “divieti indiretti” che tuttavia sono ritenuti perfettamente legittimi dalla giurisprudenza e che, di fatto, inibiscono totalmente la detenzione di animali.

Facciamo riferimento, non tanto agli obblighi di museruola, guinzaglio corto e simili, ma piuttosto al comune divieto di utilizzare l’ascensore per il trasporto di cani o simili, (clausola ritenuta perfettamente legittima per esempio dal Tribunale di Monza 28.03.2017) distinguendosi il divieto di detenzione di animali, considerato illecito, dalla modalità di regolamentazione degli spazi utilizzabili dagli animali,  ritenuta perfettamente legittima.

È chiaro che se il Regolamento di condominio vieta l’utilizzo dell’ascensore per il trasporto degli animali, di fatto inibisce fortemente tutti i condomini che abitano ai piani alti dello stabile o comunque non in grado di affrontare le scale.

Infine, si presti attenzione ad un’altra clausola ritenuta legittima, dall’esame delle decisioni dei magistrati, ma che appare fortemente limitativa,  cioè a quella che vieta il passaggio degli animali nei prati e nel parco condominiale, a tutela della pulizia e dei bambini.

Di fatto il proprietario per uscire dallo stabile, si troverà sempre costretto a passare nei corridoi dei garage senza mai poter attraversare le aree verdi.