Ladispoli, nuovo polo commerciale, alberghiero e sportivo a Punta di Palo: il progetto da 37.900 metri cubi

Ladispoli, 29 luglio 2026 – Un nuovo polo produttivo a vocazione commerciale, alberghiera e sportiva potrebbe sorgere nell’area di Punta di Palo, all’ingresso meridionale di Ladispoli. È quanto emerge dagli elaborati progettuali relativi al Programma integrato di intervento denominato “Area di sviluppo urbano Parco di Palo”, predisposti per conto della Pezone Costruzioni Srl.

La documentazione descrive un intervento complessivo su una superficie di 52.007 metri quadrati, destinato a modificare l’assetto urbanistico di un’area oggi indicata dal Piano regolatore generale come zona per attrezzature e impianti turistici. Il progetto prevede una volumetria edificabile complessiva di 37.900 metri cubi, distribuita tra attività ricettive, commerciali, sportive e per il tempo libero. Una parte dell’area, pari a circa 12.800 metri quadrati, dovrebbe invece essere ceduta gratuitamente al Comune per la realizzazione di un parco urbano.

Un intervento stimato in quasi 22 milioni di euro

La relazione economica quantifica in 21.866.107,36 euro il costo complessivo della trasformazione. La cifra non rappresenta uno stanziamento del Comune, ma la stima delle risorse necessarie per realizzare l’intero polo, comprendendo costruzioni, impianti, sistemazione dei lotti, opere di urbanizzazione, spese tecniche, oneri finanziari e utile del promotore. Dalla variante deriverebbe inoltre una plusvalenza urbanistica di 1.461.100,40 euro, calcolata confrontando il valore dell’area prima dell’intervento, pari a 280.291 euro, con quello successivo alla variante, stimato in 1.741.391,40 euro. Su questa differenza viene applicata una quota del 50%, che porta a un contributo straordinario di urbanizzazione pari a 730.550,20 euro. Si tratta della somma indicata nella relazione come dovuta in conseguenza dell’aumento di valore generato dalla trasformazione urbanistica.

Un albergo da 16.640 metri cubi

Una delle componenti principali del piano è rappresentata dalla realizzazione di una struttura alberghiera.

Il lotto destinato alle attività turistico-ricettive avrebbe una superficie di 12.500 metri quadrati e una volumetria di 16.640 metri cubi. All’interno della struttura sarebbero ammesse anche attività commerciali al dettaglio, pubblici esercizi e funzioni direzionali, terziarie o sanitarie di piccole e medie dimensioni.

Secondo la relazione, la posizione dell’area, situata tra il porto di Civitavecchia e l’aeroporto di Fiumicino, potrebbe permettere al nuovo polo di intercettare anche flussi turistici di carattere internazionale.

Medie strutture di vendita e attività commerciali

Il piano assegna una parte rilevante delle volumetrie alle attività commerciali. L’area indicata negli elaborati misura 17.000 metri quadrati, con una capacità edificatoria dello stesso valore in metri cubi.

Gli usi ammessi comprendono attività commerciali al dettaglio, pubblici esercizi e medie strutture di vendita. La relazione descrive inoltre due lotti commerciali con superfici e capacità edificatorie differenziate, ciascuno dotato dei relativi parcheggi pertinenziali.

Rispetto all’accordo procedimentale precedente, la documentazione evidenzia un cambiamento significativo: i 7.400 metri cubi inizialmente previsti per servizi e attrezzature di quartiere diventerebbero 17.000 metri cubi destinati alle attività commerciali, con un incremento di 9.600 metri cubi e una modifica della destinazione d’uso.

Sport e tempo libero

Un ulteriore lotto sarà riservato alle attività sportive, culturali e ricreative.

L’area dedicata allo sport e al tempo libero avrebbe una superficie di 8.400 metri quadrati. Negli elaborati sono indicate volumetrie comprese tra 3.840 e 4.260 metri cubi, a seconda delle diverse sezioni della relazione tecnica.

Tra gli usi ammessi figurano attrezzature sportive, attività per lo svago e il tempo libero, spazi culturali, luoghi di ritrovo e strutture destinate agli spettacoli.

Un parco urbano da 12.800 metri quadrati

La proposta prevede la cessione al Comune di circa 12.800 metri quadrati da destinare a verde pubblico attrezzato. Ulteriori 610 metri quadrati risulterebbero riservati alla viabilità.

La planimetria catastale colloca l’intervento tra la via Aurelia, via Palo Laziale, la linea ferroviaria e le aree già interessate da altri interventi edilizi. Il progetto include inoltre una nuova viabilità complanare, che dovrebbe collegarsi con viale Mediterraneo e contribuire, secondo la relazione, ad alleggerire il traffico all’ingresso della città.

Sono previsti anche parcheggi alberati e spazi verdi. Le aree destinate agli standard urbanistici ammontano complessivamente a 8.160 metri quadrati, divisi in parti uguali tra parcheggi pubblici e verde pubblico.

Il lungo iter urbanistico di Punta di Palo

La relazione ricostruisce anche la complessa vicenda amministrativa dell’area.

Nel 2002 il Comune aveva adottato un piano di lottizzazione destinato a strutture alberghiere, verde e impianti sportivi. Il piano, tuttavia, non sarebbe mai stato attuato.

Nel 2007 Pezone Costruzioni presentò una proposta alternativa attraverso un Programma integrato di intervento, successivamente adottato nel 2010. Il progetto prevedeva nuove volumetrie residenziali e non residenziali, la cessione di terreni al Comune e la costruzione di strutture alberghiere e commerciali.

Dopo il rilascio di quattro permessi di costruire nel 2017, la nuova amministrazione comunale intervenne nel 2018 sospendendo i lavori, revocando il programma e annullando i titoli edilizi.

La società presentò quindi ricorso al Tar del Lazio. Con la sentenza numero 8124 del 21 giugno 2019, il tribunale amministrativo annullò i provvedimenti comunali, contestando l’omissione delle garanzie procedimentali e il mancato esame delle osservazioni tecniche presentate dall’impresa. Il contenzioso proseguì davanti al Consiglio di Stato, mentre Comune e società avviarono un confronto che portò alla sottoscrizione dell’accordo procedimentale del 16 marzo 2020, approvato dalla Giunta comunale con la deliberazione numero 223 del 14 novembre 2019.

La variante e la riduzione delle cubature

La nuova proposta dichiara di ridurre di circa 50.000 metri cubi la volumetria rispetto al progetto originario. La struttura alberghiera, inizialmente prevista per 22.000 metri cubi, scenderebbe a 16.640. Anche la parte sportiva sarebbe ridimensionata, mentre aumenterebbe la componente commerciale.

Per rendere possibile l’intervento, il Programma integrato dovrebbe introdurre una variante sia al Piano regolatore del 1978 sia alla Variante generale adottata dal Consiglio comunale nel 2019. La documentazione propone in particolare l’introduzione della nuova sottozona urbanistica I5, destinata ad alberghi, servizi commerciali, attività sportive, ricreative, culturali, direzionali e sociosanitarie.

Fognature, acquedotto e impatto ambientale

Secondo la relazione tecnica, l’area non sarebbe interessata da vincoli paesaggistici e ricadrebbe nel “Paesaggio agrario di continuità” individuato dal Piano territoriale paesaggistico regionale. Il rapporto preliminare ambientale citato negli elaborati considera molto bassi e controllabili i rischi di impatto negativo. Lo stesso documento segnala però la necessità di verificare con attenzione il dimensionamento della rete fognaria, la raccolta delle acque bianche e nere e la capacità dell’acquedotto di sostenere i nuovi carichi. Particolare attenzione dovrà inoltre essere riservata alla progettazione del verde pubblico e alla scelta di piantumazioni tipiche della zona, utilizzate per mitigare l’impatto dei nuovi edifici.

Lo schema di convenzione non è ancora completo

Tra gli elaborati figura anche uno schema di convenzione urbanistica tra il Comune di Ladispoli e Pezone Costruzioni.

Il testo stabilisce una durata massima di dieci anni per la realizzazione dell’intervento e attribuisce al proponente l’obbligo di costruire a proprie spese le opere di urbanizzazione primaria, oltre a cedere gratuitamente le aree destinate alla viabilità, al verde e agli standard pubblici.

Lo schema, tuttavia, presenta ancora numerosi spazi non compilati, tra cui le date di approvazione, gli estremi delle deliberazioni, gli importi degli oneri e i costi delle opere. Dalla sola documentazione disponibile non è quindi possibile stabilire se il Programma integrato sia già stato formalmente adottato o approvato dagli organi competenti.